Kupovali jste si někdy dům nebo byt? Pokud ano, tak jste určitě řešili koupi nemovitosti s advokátní či notářskou kanceláří, úschovu peněz a podmínky, na základě kterých došlo k přepisu nemovitosti a čerpání peněz na účet.
Průběh transakce je velmi podobný standardnímu prodeji nemovitosti za FIAT měnu (česká koruna, euro apod.). Dodržení základního pravidla transakce, tedy úhrady kupní ceny na základě řádného vkladu vlastnického práva kupujícího do katastru nemovitostí, zabezpečuje nezávislá třetí strana.
V tomto případě je jí advokátní kancelář se specializací v oblasti kryptoměn a současně dlouhodobými zkušenostmi s převody nemovitostí.
Konkrétní postup bude následující:
1) Nejprve si prodávající a kupující (tedy strany smlouvy) dohodnou konkrétní podmínky transakce:
- kupní cenu,
- stav nemovitosti,
- vypořádání případných práv třetích osob,
- podrobnosti k předání nemovitosti atd.
Už v této úvodní fázi si ale musí strany ujasnit také základní pravidla pro použití kryptoměny k úhradě kupní ceny, a sice:
- a) kryptoměna nebo kryptoměny ( v našem případě by to byl Bitcoin ), jimiž bude kupní cena nebo její část hrazena;
Kupní cenu lze kryptoměnou ( Bitcoinem ) uhradit i zčásti a ve zbylé části potom standardně, FIAT měnou.
Není vyloučena ani kombinace částečné úhrady kryptoměnou a částečně hypotečním úvěrem.
- b) rozhodný kurz kryptoměny k FIAT měně;
Obvykle půjde o kurz určité kryptoměnové burzy. Pokud se však daný pár kryptoměny a zvolené FIAT měně na této burze neobchoduje (běžné u české koruny), bude nutné zvolit i kurz FIAT měny obchodovaného páru a FIAT měny kupní ceny, např. kurz střed ČNB.
- c) okamžik fixace kurzu kryptoměny a FIAT měny, popř. i FIAT měn;
Kurz lze zafixovat prakticky k jakémukoliv okamžiku. Pro vyvážené rozložení kurzového rizika je možné dohodnout také tzv. kurzovou doložku. Typický příklad doložky bude následující: Strany se dohodnou na fixaci kurzu krypto/FIAT k okamžiku uzavření kupní smlouvy. Pokud do okamžiku výplaty kryptoměny prodávajícímu cena kryptoměny v porovnání k ceně FIAT měny klesne o x a více %, doplatí kupující rozdíl do výše fixovaného kurzu prodávajícímu a naopak, zvýší-li se cena kryptoměny o x %, vrátí se odpovídající část kryptoměny kupujícímu.
2) Dohodnuté podmínky transakce se promítnou do smlouvy o převodu nemovitosti a úschovní smlouvy. Návrhy připraví advokátní kancelář. Obě strany mají možnost se ke znění připravených dokumentů vyjádřit, projednat je se svými advokáty a navrhovat změny.
3) Proces dojednávání konkrétního obsahu smluv vrcholí závěrečnou shodou na jejich finální podobě a uspořádáním společné schůzky stran v advokátní kanceláři. Na této schůzce dojde k podpisu smluv a souvisejících dokumentů (např. návrhu na vklad do katastru nemovitostí) a jejich převzetí do úschovy advokátní kanceláří. Advokátní kancelář současně zřizuje úschovu kryptoměny, a to tak, že v úschovní smlouvě uvede kryptoměnovou adresu, na níž může kdykoliv od okamžiku uzavření smlouvy kupující zaslat částku kupní ceny. Vzhledem k rychlosti transakcí v kryptoměnových sítích se tak může stát už během schůzky samotné, a tím může být celý proces urychlen.
4) Po načerpání kryptoměny do úschovy zasílá advokátní kancelář návrh na vklad do katastru nemovitostí spolu se smlouvou o převodu nemovitosti k příslušnému katastrálnímu úřadu. Nejdříve za 20 dní, obvykle ale ne později než za 30 dní od podání návrhu, potom dochází k vkladu práva kupujícího do katastru nemovitostí.
5) Po provedení vkladu převádí advokátní kancelář kryptoměnu z úschovy na adresu prodávajícího uvedenou v úschovní smlouvě. Samotný převod proběhne opět prakticky okamžitě po jeho zadání, během několika hodin poté proběhne dostatečný počet potvrzení transakce v dané kryptoměnové síti.
Celý proces samozřejmě zohledňuje také problémy, které v jeho průběhu mohou vyvstat. Nejvýznamnějšími z nich bude
- a) nesložení (dostatečného objemu) kryptoměny do úschovy kupujícím;
V takovém případě po uplynutí sjednané lhůty pro složení částky do úschovy vrátí advokátní kancelář vyhotovení smlouvy o převodu nemovitosti prodávajícímu, prodávající má zároveň právo odstoupit od smlouvy o převodu nemovitosti.
- b) zamítnutí vkladu práva kupujícího do katastru nemovitostí;
Částka kryptoměny složená do úschovy kupujícím se vrací v plné výši na adresu uvedenou ve smlouvě kupujícím. Současně může kupující odstoupit od smlouvy.
Nebo je zde alternativní digitální úschova lze ji provést prostřednictvím tzv. multisignature peněženky.
V tomto případě před uzavřením smluv na schůzce s advokátní kanceláří strany a advokátní kancelář nejprve společně prostřednictvím zvláštního druhu kryptoměnové peněženky nastaví adresu v kryptoměnové síti, k níž existují tři soukromé (privátní) klíče.
Jakoukoliv transakci z takové adresy lze provést pouze tehdy, pokud ji podepíší alespoň dva ze tří účastníků, tj. alespoň dvěma ze tří klíčů.
Po nastavení adresy se postupuje shodně, jak je popsáno výše, kupující na ní zasílá částku kupní ceny a vyčkává se do okamžiku úspěšného převodu vlastnického práva v katastru nemovitostí.
Jakmile je vlastnické právo kupujícího zapsáno, buďto transakci podepisují kupující a prodávající a kryptoměna se převádí na adresu prodávajícího, nebo ji podepisuje prodávající s advokátní kanceláří, neposkytne-li kupující součinnost.
V každém případě je vyloučeno, aby mohl s penězi jakkoliv naložit sám kupující, a zneužít tak svého postavení – vždy bude potřebovat ještě jeden podpis.
Zároveň je nutno dodat, že jakékoliv problémy, které v průběhu transakce vzniknou, jsou vždy řešitelné dohodou stran. Výše uvedený postup můžete tedy vnímat především jako pojistku proti nejzávažnějším rizikům transakce.
Chtěli by jste na něco, z oblasti prodeje nemovitosti za kryptoměny, zeptat, napište nám email, rádi vám poskytneme informace. Nebo se můžete rovnou zeptat Radima Kozuba z advokátní kanceláře Blockchain Legal.